“29.8万起住河汉”

“低门槛终了河汉安家梦”

“包租3000元/月起”

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觉得是捡到笋盘了，没猜测是入了“坑”。日前广州李先生向“专+帮”爆料，3月初，他年近六旬的姐姐原本想买个公寓“自住+投资”，却摸头不着着了谈。李大姨购买位于广州河汉区的中洲盛年公寓，相干词，所购公寓莫得红本惟一使用权，退房则将濒临无数失约金。

先是房产中介以低门槛购房骗去现场，然后用廉价使用权公寓甩卖眩惑热心，再用每个月保底3000元返租诱骗入坑，“三个套路”丝丝入扣，这亦然李大姨一步步走下去无法自拔的原因。

无论是年青东谈主想在市中快慰个家，已经老年东谈主寻找地舆位置便利的养老房，每盏灯火的背后都承载着平凡东谈主对好意思好生计的质朴期待。但那些打着“低门槛终了安家梦”的特殊物业，果真不错圆了“居者有其屋”的置业梦吗？看似低门槛的使用权公寓，其背后又有哪些耗尽者权力值得热心？

以租代售，签了39年认租合同

李先生先容，他姐姐认购的公寓是广州河汉区车陂板块的中洲盛年公寓，名目和21号线棠东地铁站隔了条马路，3梯30户，一共1900多套。

过完春节，李先生的姐姐就去看了公寓。“他们准备去外地和子女住两年，然而以后还要归来，是以想买套公寓，不错出租，归来也有场地落脚。”李先生先容。

“他们在抖音、小红书上看到推选公寓，20万—30万元就不错入住河汉，还有高房钱陈述，就相称感酷好。”

“哪有20多万元的房，去到现场她才发现最小的28平方米公寓，平常报价在40多万元，一些不好楼层也要30多万元。”李先生告诉记者，网罗上标榜的“廉价”，其实仅仅房产中介眩惑耗尽者去现场看房的幌子。

记者有益拜访了名目现场，销售告诉记者，“29.8万元起步”是中介“编出来”的，规划是为了眩惑客户过来，因为他们只消带东谈主过来就会有奖励，内容上一套公寓的价钱基本上都在40万元以上，况兼3房单元才调用明火，价钱去到100多万元。

许多耗尽者明知是被中介骗昔日的，但现场氛围感“拉满”，坐无虚席、东谈主声烦扰、时频频传来砸金蛋成交的声息……他们会被这样的氛围感染后，不息留住来了解情况，其中也包括李大姨。

“他们那儿见过这样的场景。”李先生告诉记者，其姐姐原本想回家和犬子考虑一下再作念决定。但由于销售见知看好的屋子未必就要被卖掉了，在“饥饿营销”刺激下，第二六合午李大姨就去“买”下了这套价值39.8万元，面积27.5平方米的公寓。

准确地说不是“买”而是“租”，因为缔结的不是认购合同而是认租合同。据李先生提供的府上闪现，认租合并吞共两份，一份租借时辰从2025年到2044年，共20年，房钱1191元/月，占了总房钱的约七成。另一份，租借时辰是从2045年到2063年，共19年，房钱524元/月。

“39年使用权分2份合同签署，规划是为了隐私‘租房合同不得提高20年’的法律限定，合同中头20年占房钱总和70％，20年后其失约成本就很低。”李先生先容。

但销售的倾销话术是，该名目使用权为39年，天然承租东谈主莫得零丁房产证，但合同都具有法律效应，价钱不仅比有产权的公寓低，况兼无须交颠倒税费。改日要是要转让使用权，只需要向甲方支付合同主体变更手续费3000元，无须像平凡公寓转手税费很高。

广东合邦讼师事务所结伙东谈主杨登基告诉记者，因民法典限定最长房屋租借期限是20年，有些开荒商为了隐私法律的结果，通过在合同中商定租借20年，另颠倒施济19年，整个39年的出租口头来销售公寓。但因有法律强制性限定，是以提高20年部分的19年应为无效。

返租诱骗，甘心按月3000元托管

其实，让李大姨心动并急着签约的另一个原因是，销售方甘心的“托管返租”工作。

“他们想着离开广州以后，我方不便捷出租处置，要是有东谈主帮衬出租公寓不错省好多梗阻，销售先容，签了托管合同每个月就有空闲的3000元返租，以致还能享受颠倒分红。”李先生说。

记者在名目现场也发现，在样板房掌握，有一个栈房托管公寓的告白牌。托管公寓名为念念橙公寓，28平方米一房户型，每月房钱3000元；28平方米2房户型，每月房钱3200元；55平方米三房两厅，每月房钱3700元。在固定房钱和内容营收5:5分红中，两者取其高。

名目销售也积极向记者推选了“返租抵扣”贷款的工作，并帮衬算了一笔账：要是总价42万元的公寓，首付10万元，贷款32万元，五年还清，每个月本金加利息好像还6300元，扣除至少3000元的返租，那就最多只用还3300元。

凭证李先生提供李大姨的奉求规划处置合同，乙方为江门市某栈房处置有限公司，托管时辰为10年，月房钱3000元/月，每满三年增多3%。企查查闪现，该公司2022年6月诞生，注册本钱100万元，但实缴本钱暂无。

果真这样好出租？记者在第三方租房平台上搜索发现，中洲盛年隔邻的公寓天健汇一居室浩荡月租在2000多元，一个36平方米的一居室报价2500元/月。棠东地铁站隔邻的YOU+社区，26—30平方米的一室一厅一厨一卫报价2480—2580元/月。

销售则暗意，隔邻其他公寓都是平层，而中洲盛年的公寓是复式设想，使用面积更大，房钱天然会更高。

“相近比这个面积大的公寓都租不起3000元/月的价钱，如何可能合手续有房钱收入，可能后续会有打不完的讼事。”托管合同让李先生愈加坚信这等于个“坑”，速即劝姐姐去退房。然而买房容易退房难，空口无凭的合同下，李大姨被条款抵偿沿路房钱的20%，也等于近8万元。

在楼盘销售东谈主员口中，“托管式公寓”听上去很好意思，形成了稳赚不赔的“钱树子”：屋子买了无须费心、不错以租养贷，投资陈述比答理居品高，能自住也不错换房住，不想租了不错自住、养老等。

然而天上哪会掉馅饼？这些年被“公寓托管”套路的耗尽者不在少数，稀奇是近些年，一些旅游城市冒出不少“托管式公寓”。据媒体报谈，海南一“托管式公寓”，次年驱动返租后，托管公司就东谈主去楼空，有的不仅投资进去的装修钱陪进去了，屋子也都收不归来。

业内东谈主士教唆，市集上售后包租的名目多数是为了加快卖房，先给购房者一个好意思好的远景和预期，收拢“稳赚不赔”的心态把屋子卖出去，至于一两年后能否落地变为履行都是未知数。托管失败的案例数见不鲜。

警惕“使用权”，提高20年部分无效

记者实探中洲盛年名目发现，周末现场，售楼部大堂和包间的洽谈桌都坐满了东谈主，销售好约束易帮咱们找到位子，刚坐下就被要签约的客户“挤走”了。看房的既有像李大姨那样上了年岁的置业者，也不乏打扮斯文的小年青。现场，时频频传来的砸金蛋抽奖的欣忭声，确切让东谈主充满了“艰巨感”，销售还在一旁兴风作浪：“当今惟一十几套尾货了。”

楼盘沙盘前，一波接一波的置业者在销售领导下，正在了解项规划远景，“北靠河汉灵敏城，南接海外金融城，对岸等于琶洲电商总部，中洲盛年正处于第三中轴中枢关节带——河汉智谷，珠江新城、琶洲、灵敏城有几千家企业的职工有租房需求。”“相近的住宅五六百万一套，掌握天健汇等公寓也要2万多/平方米，但咱们这边只需要1万多/平方米。”

一辆小汽车的钱，就能买一套看起来投资陈述率相称高的居品，难怪眩惑了那么多东谈主。要是真有40年使用权，那是很好的居品，但一次性先把房钱给了，谁来保险耗尽者以后的权力？

凭证认租合同，甲方为广州祥某置业有限公司（下称“置业公司”）、广州盛某寓物业发展有限公司（下称“物业发展公司”）。然而公寓权属方为广州市黄村实业有限公司（下称“黄村实业”）地盘性质为国有划拨，仅用作交易/商务/栈房用途使用。

置业公司向黄村实业获得了名目使用权，再授权给物业发展公司进行代理出租规划处置，后者收取房钱总和的30%，后者亦然具体讲求公寓的物业工作。尽头于“一房主”是黄村实业，“二房主”是置业公司，还有个“三房主”是物业发展公司。

关于租期的保险，认租合同商定，甲方租借技巧转让该房屋时，须提前3个月书面文告乙方，典质该房屋须提前30日文告乙方。补充条约闪现，要是是甲方原因导致排除条约，应向乙方支付剩余房钱，还需要支付总金额20%的构兵失约金，弥补乙方亏欠。

北京金诉讼师事务所主任王玉臣教唆：“租借该公寓的市民务必要细心租借的支付形势，是按月支付、按年支付已经一次性支付。这类公寓的出租方经常不是房屋的产权东谈主，而仅仅运营方，要是承租东谈主一次性支付过多房钱，将来运营方跑路或爆雷，很容易钱房两空，这些年访佛的纠纷早已无独有偶。”

杨登基则教唆：“平常的房屋租借合并吞般都是按月、按季、按年来支付房钱，但此类商品口头基本都是一次性收皆耗尽者的房款（房钱），合同莫得任何的网签备案手续，扫数房款（房钱）不成能打入到政府监管账户中，开荒商也莫得备案监督，是以很容易导致一房多卖（租），或者因房屋被认定为违建而被强拆等，导致耗尽者权力受损。”

事实上，频年“使用权公寓”纠纷不在少数。住建部门教唆：严慎缔结租期提高20年的租借合同，提高20年的，提高部分无效；租借涉嫌改动盘算使用用途的或有加建行径的房屋存在无法通过好意思满验收、无法如期委用的风险；严慎缔结一次性收取全租期房钱的租借合同，慎防“长收短付”（名目方收取承租东谈主的房钱周期长于委用给地盘权属东谈主的房钱周期）带来的风险；“房钱贷”“现款贷”属于信用贷款，非“房贷”，严慎注释被哄骗个东谈主信用套取信贷资金。

广东省住房战略考虑中心副主任、首席考虑员李宇嘉刻薄，一是要加强耗尽者磨真金不怕火，购房的时候要对产权、销售资历等要很清亮，二是要加强市集巡缉，对违纪销售的名目进行打击，第三要要加强销售范例处置，比如名目现场要明确公示预售许可证等。

南边+记者 周中雨

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